中储股份:混改引入普洛斯,成熟模式助物流地王腾飞

投资要点:
　　公司是诚通集团旗下大型综合物流企业。公司在钢铁、有色的大宗生产资料物流领域具有优势地位,与国内外金融机构、期货交易所等开展合作,经营国内部分期货交割仓;公司近年加速推进消费相关物流细分市场的开发,并积极推进智慧物流平台建设,探索电商平台发展物流地产是公司核心资产,土地变现实现巨量价值。公司旗下仓储物流地产丰富,是国内当之无愧的物流地王。公司在全国设有天津、上海、辽宁、河南、陕西五个事业部,拥有土地约727万平米,其中权益土地约450万平米,均配有库房、货场、铁路等资源。由于公司土地多为国家划拨地,取得成本相对较低,并未反应在负债表,亦无法享受土地升值带来的收益;近年来公司改变发展思路,主动寻求土地资产变现,分别实现了南京、天津南仓两处土地开发出售,同时通过募投项目新增物流地产,保证整体土地的可持续开发。
　　携手行业巨头普洛斯,未来土地流转或加速。公司通过定增引入新加坡物流地产巨头普洛斯成为公司第二大股东,持股15.39%。普洛斯全球拥有4200万平米物流地产,拥有完善的物流地产运营链条。普洛斯主要拥有三大核心部门:其一,土地开发部门,对土地进行一级开发,并把开发建成物流园出售给地产基金,或第三方获取溢价,或交付地产管理部门用于出租;其二,土地运营部门,负责将土地开发部门开发建成的物流地产出租,提升物流地产的出租率,利润贡献在50%以上;其三,地产基金经营,主要通过向地产开发部门收购或是向第三方收购获取地产,是产业链中最重要的部门,由于公司对基金的持有份额多在30%及以下,地产基金是公司土地开发、土地运营的最终出口,对土地周转速度起到核心作用。普洛斯与中储合作成立的合资公司,首批项目分布于重庆、扬州、郑州等地面积共355.2万平方米,预期未来还将借助普洛斯在土地开发、运作及变现的经验加速现自有土地的流转速度。
　　受国企改革催化,维持“增持”评级。近期中远、中海两大航运集团旗下上市平台停牌,国企改革预期再次被打满,中储母公司诚通集团为国资委直接管理企业,有望受益本轮国企改革。我们预测得公司15-17年归母净利润分别7.04亿、7.38亿、7.55亿,对应EPS分别为0.38元、0.40元、0.41元,现有股价分别对应PE为39倍、37倍、36倍。考虑到公司在与普洛斯合作后可能还会有超预期的土地开发项目,同时国企改革可能带来的主题催化,我们给予公司“增持”评级。